Genehmigungsplanung Architektur

15. February 2017

Warum eine Genehmigungsplanung?

Bevor Sie von der Baubehörde eine Baugenehmigung erhalten und Sie als Architekt, oder als Bauherr in Zusammenarbeit mit einem Architekten, die konkrete Ausführung planen können, muss eine entsprechende Genehmigungsplanung oder Bauantragsplanung erarbeitet werden. Diese muss alle erforderlichen Unterlagen und Planungsinhalte enthalten, die für eine Beurteilung der Genehmigung erforderlich sind. Nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei baulichen Veränderungen oder Sanierungen ist eine Genehmigungsplanung für einen Bauantrag zu erstellen. In der Genehmigungsplanung geht es vor allem darum, die wesentlichen Grundzüge des Bauvorhabens zu präsentieren und seine Einbindung in die derzeitige Umgebung darzustellen. Als Architekt oder als Bauherr in Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten und, oder Bauingenieur, sollten Sie daher klären, was die lokale Baubehörde auf dem zu bebauenden Grundstück erlaubt und welche Vorschriften bei einer Genehmigungsplanung einzuhalten sind. Zu klären ist insbesondere, ob es Umwelt-technische Vorschriften gibt, ob eine maximale Bauhöhe berücksichtigt werden muss, oder ob stilistische Vorgaben für das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes gemacht werden. Darüber hinaus muss das Vorhaben mit allen Nachbarn, die an das zu bebauende Grundstück angrenzen, vor Erstellung der Genehmigungsplanung besprochen und abgesegnet werden.

Ihre Pflichten als Architekt bei der Genehmigungsplanung

Als Architekt haben Sie in der Genehmigungsplanung die Aufgabe, die Planungsunterlagen der Entwurfsplanung zu vervollständigen und anzupassen, alle notwendigen Beschreibungen und Berechnungen vorzunehmen und bei sogenannten Raumbildenden Ausbauten etwaige Genehmigungen zu prüfen und alle notwendigen Zustimmungen und Genehmigungen einzuholen.

Eine Genehmigungsplanung ist die vierte von insgesamt neun Leistungsphasen nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) die ein Architekt zu erbringen hat. Davor müssen vom Architekten, oder einer dritten Partei, gemäß § 15 Abs. 2 HOAI, die drei Leistungsphasen Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung abgeschlossen sein. Diese bilden die Grundlage für die Genehmigungsplanung. Im Anschluss an die Genehmigungsplanung folgen die Leistungsphase fünf, in der die Ausführungsplanung erstellt wird, die Leistungsphase sechs, die Vorbereitung der Vergabe, die Leistungsphase sieben, die Mitwirkung bei der Vergabe, die Leistungsphase acht, die sogenannte Objektüberwachung und schließlich die Leistungsphase neun, die Objektbetreuung und Dokumentation.

Kurzer Überblick über alle Leistungsphasen

Für alle, die an einem Verständnis für die übrigen Leistungsphasen interessiert sind, hier eine kurze Darstellung aller neuen Phasen:

Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung: In dieser Phase hat der Architekt Beratungs- und Aufklärungspflichten wahrzunehmen. Darüber hinaus stellt er eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde und klärt finanzielle Aspekte ab.

Leistungsphase 2 Vorplanung: Es sind hier die Vorstellungen des Auftraggebers abzuklären und die angedachte Nutzung des Objekts zu definieren.

Leistungsphase 3 Entwurfsplanung: Als Vorbereitung für die Genehmigungsplanung wird die endgültige Darstellung des Planungskonzeptes ausgearbeitet.

Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung: siehe übriger Text.

Leistungsphase 5 Ausführungsplanung: Erstellung einer integrierten Fachplanung vom Objektplaner. Die hier ausgearbeiteten Ausführungs– und Detailpläne bilden die Grundlage für die spätere Bauausführung.

Leistungsphase 6 Vorbereitung der Vergabe: In dieser Phase sind die genau zu erbringenden Leistungen zu ermitteln, alle Bauleistungen auszuschreiben und verschiedene Angebote zum Vergleich einzuholen.

Leistungsphase 7 Mitwirkung bei der Vergabe: Die eingeholten Angeboten und Kostenvoranschlägen sind zu Prüfung und müssen gewertet werden.

Leistungsphase 8 Objektüberwachung: Die auf der Baustelle des Objektes tätigen Unternehmen und Handwerker müssen durch eine Bauüberwachung gezielt überwacht werden.

Leistungsphase 9 Objektbetreuung und Dokumentation: Nach der Fertigstellung ist der Bau vor Ablauf der Verjährungsfristen abzunehmen, um die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche des Bauherren sicherzustellen.

Formale Vorgaben und Inhalt der Genehmigungsplanung

Um Ihr Bauvorhaben genehmigen zu lassen, muss zuerst der erarbeitete Bauantrag mit der Genehmigungsplanung bei der jeweils zuständigen Baubehörde in dreifacher Ausfertigung vorgelegt werden. Das können Sie als Bauherr nicht selbst tun, da nur ein bauvorlageberechtigter Beauftragter, also ein Bauingenieur oder Architekt befugt ist, diesen Bauantrag einzureichen.

Je nachdem, in welchem Bundesland die Genehmigungsplanung eingereicht wird, können die Anforderungen an die Bauunterlagen abweichen. In der Regel beinhaltet eine Genehmigungsplanung jedoch die im Folgenden aufgeführten Unterlagen:

  • Ein ausgefülltes Bauantragsformular, das von der jeweiligen Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde zur Verfügung gestellt wird und sich in den meisten Fällen bequem auf der Onlinepräsenz der zuständigen Behörde herunterladen lässt.
  • Aus dem katasteramtlichen Lageplan einen Auszug, der gegebenen Falls in dem jeweiligen Katasteramt gegen eine Gebühr eingesehen werden kann.
  • Eine Beschreibung der Erschließungsanlagen, die den Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, sowie den Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz darstellt.
  • Eine Berechnung des Volumens des gesamten Bauraumes, die sich nach dem Stand der ersten Entwürfen ergibt. Sie kann sich in der Leistungsphase 5 in gewissen Grenzen ändern.
  • Eine Flächenberechnung der Wohn- und Nutzflächen.
  • Eine Berechnung der Geschossflächen- und Grundflächenzahl. Wobei die Grundflächenzahl, kurz GRZ, das Verhältnis der bebauten Fläche zur Gesamtfläche des Grundstücks und die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, das Verhältnis aller Vollgeschossflächen zum insgesamt bebauten Grund angibt.
  • Eine Baubeschreibung, die das zu errichtende Gebäude im Detail beschreibt. Neben der genauen Bauausführung werden hier auch alle Materialien aufgelistet, die innen wie außen verbaut werden.
  • Ein statistischer Erhebungsbogen, in dem verschiedene Parameter wie Art, Größe und Energieversorgung des Bauvorhabens statistisch erfasst werden.
  • Einen Antrag auf die Entwässerung von Haus und Grundstück, in dem der Anschluss an das Kanalisationssystem der Gemeinde beantragt wird.
  • Einen Lageplan in dem das Bauvorhaben eingetragen ist, der den Umriss des Bauvorhabens in der Draufsicht, das bebaute Grundstück und seine Einordnung in die Umgebung darstellt.
  • Angaben zu Abstandsflächen im Maßstab 1:500, die den Abstand zu Nachbargrundstücken und Nachbargebäuden darstellen.
  • Detaillierte Bauzeichnungen wie Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100.

Je nach Projekt muss unter Umständen noch ein Nachweis über die Statik, den Wärme- und Schallschutz, den Brandschutz sowie PKW-Stellplätze – sofern erforderlich – erbracht werden. Je nach Bundesland, kann zur Landesbauordnung auch eine sogenannte Durchführungsverordnung gelten, in der beispielsweise vorgeschrieben sein kann, dass alle Unterlagen der Genehmigungsplanung auf alterungsbeständigem Papier verfasst und dem Format DIN A4 entsprechen, oder auf dieses Format gefaltet werden müssen.

Eine Auflistung, welche konkreten Bauunterlagen Sie im Rahmen der Genehmigungsplanung im Einzelfall vorlegen müssen, kann beim zuständigen Bauordnungsamt jederzeit auf Anfrage bezogen werden. Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser muss die Bauunterlagen der Genehmigungsplanung nach Fertigstellung noch unterzeichnen. Bauvorlageberechtigt sind Architekten, die Mitglied in der Architektenkammer sind sowie Bauingenieure, die Mitglied in einer Ingenieurkammer und in der Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind. Sie verfügen über die sogenannte „Große Bauvorlageberechtigung“. Mit dieser Berechtigung sind Sie befugt, sämtliche Bauwerke zu planen. Bei der Planung eines Gewerbe-, Landwirtschafts- oder Wohngebäudes oder einer Garage mit einer jeweiligen Wohn- bzw. Nutzfläche kleiner als 200 qm, darf ein Inhaber der sog. „Kleinen Bauvorlageberechtigung“ den Auftrag ausführen.

Genehmigungsprozess

Liegen alle Unterlagen für die Genehmigungsplanung vor, prüft die Bauaufsichtsbehörde dann das Bauvorhaben auf Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Sofern am Ende der Prüfung der Bauantragsplanung eine Baugenehmigung erteilt wird, ist diese allerdings nur für einen begrenzten Zeitraum gültig. In der Regel erlischt die Baugenehmigung, wenn drei Jahre nach der Erteilung der Genehmigung nicht mit dem Bau begonnen worden ist. In den meisten Fällen können Sie allerdings diese Frist auch verlängern.